Το γραφείο μας αναλαμβάνει υποθέσεις που καλύπτουν όλο το φάσμα του αστικού και του εμπραγμάτου δικαίου. 

Ειδικότερα το δίκαιο ακινήτων αποτελεί καθημερινό αντικείμενο ενασχόλησής μας. Πλήρως ενημερωμένοι για κάθε νομικό ζήτημα που αφορά το ακίνητο αναλαμβάνουμε αγοραπωλησίες και άλλες μεταβιβάσεις ακινήτων σε όλα τα στάδια μέχρι και την ολοκλήρωση της εκάστοτε διαδικασίας, όπως ο νομικός έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας σε Κτηματολόγια και Υποθηκοφυλακεία, η συλλογή των απαιτούμενων εγγράφων, η νομική εκπροσώπηση σε συμβόλαια αγοραπωλησιών και άλλων μεταβιβάσεων, κάθε άρση νομικής αμφισβήτησης σχετικά με το ακίνητο και υποθέσεις κτηματολογίου. 

Επίσης, αναλαμβάνουμε μισθώσεις ακινήτων εμπορικές και απλές, καταγγελίες Μισθώσεων, διαταγή Απόδοσης μισθίου, μισθωμάτων και κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και κάθε νομική εκπροσώπηση ενώπιον των ελληνικών Δικαστηρίων σε αγωγές που αφορούν το ακίνητο.

Η αγορά ενός ακινήτου περιλαμβάνει διάφορα στάδια προκειμένου να ολοκληρωθεί με απόλυτη ασφάλεια, καθώς είναι μία διαδικασία που απαιτεί σχετική γραφειοκρατία η οποία ολοκληρώνεται σε διάστημα από 4 έως 8 εβδομάδες. 

Το πρώτο βήμα πριν ακολουθήσει οποιαδήποτε άλλη ενέργεια είναι ο αγοραστής να αναθέσει στο δικηγόρο τη διενέργεια του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων του ακινήτου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο δικηγόρος ακινήτων πραγματοποιεί μία έρευνα στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, που αφορά την κυριότητα, την νομή και την κατοχή του ακινήτου για τα τελευταία τουλάχιστον είκοσι χρόνια. 

Αυτό γίνεται προκειμένου ο αγοραστής να βεβαιωθεί ότι ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και υποψήφιος πωλητής του ακινήτου είναι πράγματι κύριος αυτού και αν το ακίνητο είναι «καθαρό», δηλαδή αν το ακίνητο έχει βάρη  όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις κατά οποιουδήποτε προσώπου και αν στρέφονται (τωρινού κυρίου ή προκτητόρων του).

Στη συνέχεια είναι απαραίτητη η συνδρομή μηχανικού, ο οποίος θα προβεί στον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος της ιδιοκτησίας, της συμμόρφωσης των κτισμάτων προς την εκδοθείσα οικοδομική άδεια και της τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων.

Όταν ολοκληρωθεί η νομική έρευνα του ελέγχου των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου που περιγράφηκε παραπάνω και η έρευνα του μηχανικού και ο δικηγόρος δώσει το πράσινο φως στον αγοραστή, τότε και μόνον τότε ο αγοραστής πρέπει να προχωρήσει στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοράς του ακινήτου. Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να ξέρει ότι αναλαμβάνει σοβαρό κίνδυνο να αντιμετωπίσει, είτε οικονομικές συνέπειες (βάρη τρίτων που θα πρέπει να καλύψει ο ίδιος) είτε διεκδικήσεις τρίτων δικαιούχων.

H δήλωση των ακινήτων στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική από το νόμο.

Αν δεν υποβάλατε δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα, τότε προβλέπεται η επιβολή προστίμου ανάλογα με το είδος και την αξία των ακινήτων.

Σε περίπτωση ανακριβούς Αρχικής εγγραφής είναι δυνατή η διόρθωσή της μέσα σε 8 έτη από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στην κτηματογραφημένη περιοχή.

Μετά τη λήξη της προθεσμίας διόρθωσης οι Αρχικές εγγραφές καθίστανται οριστικές, παράγουν αμάχητο τεκμήριο, δηλαδή αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου τους. Έτσι ακίνητα που αναγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο.

Η δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο αποτελεί επίσης και την προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά το ακίνητο στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή ή δωρεά). Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι για όσα ακίνητα δεν έχει υποβληθεί δήλωση δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια.

Αν κάποιος δεν έχει δηλώσει το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο τότε πρέπει να προσέλθει στο γραφείο του δικηγόρου προκειμένου εκείνος να αναλάβει τη διαδικασία. Αν ο δικηγόρος διαπιστώσει ότι έχει παρέλθει και η περίοδος εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης κτηματογράφησης, τότε ο δικηγόρος θα ακολουθήσει τη δικαστική οδό έτσι ώστε το ακίνητο να δηλωθεί.

Αν το ακίνητο έχει καταγραφεί λάθος ακολουθούνται οι εξής διαδικασίες ανά περίπτωση:

Α) Μπορεί κάποιος να ακολουθήσει την διαδικασία του «Πρόδηλου Σφάλματος» με αίτηση που κατατίθεται στον Προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου, ο οποίος είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση.

Β) Εάν πρόκειται για ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, δηλαδή το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο όνομα τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, που δεν συναινεί σε αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται η άσκηση (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) αγωγής ενώπιον Δικαστηρίου. Μετά την έκδοση αποφάσεως υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης της εγγραφής στο Κτηματολογικό Γραφείο και ακολουθείται η διαδικασία εγγραφής πράξης.

Γ) Εάν πρόκειται για ακίνητο με ένδειξη «Αγνώστου ιδιοκτήτη», δηλαδή για ακίνητο που για οποιοδήποτε λόγο δεν δηλώθηκε στη διάρκεια της κτηματογράφησης, που δεν εμπίπτει στις κατηγορίες διόρθωσης προδήλου σφάλματος και απαιτείται η συναίνεση του Δημοσίου. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να ακολουθηθεί η απλή και σύντομη δικαστική διαδικασία της «Εκούσιας Δικαιοδοσίας», με την οποία υποβάλλεται αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου και το Δικαστήριο κρίνει χωρίς αντιδικία.

Είτε κάποιος είναι από την μεριά του εκμισθωτή (του ιδιοκτήτη δηλαδή του ακινήτου) είτε από την μεριά του μισθωτή (αυτού που επιθυμεί να νοικιάσει το ακίνητο), πριν υπογράψει το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης καλό θα ήταν να συμβουλευτεί αρχικά το δικηγόρο μισθώσεων. Σε κάθε περίπτωση υπογράφοντας ένα μισθωτήριο θα πρέπει κάποιος να προσέξει πολύ ώστε να είναι όλοι οι όροι επαρκείς και ξεκάθαροι και να ικανοποιούν πλήρως και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη, έτσι ώστε να αποφεύγονται οι διαπληκτισμοί και τα προβλήματα που μπορεί να καταλήξουν σε ψυχοφθόρες δικαστικές διαμάχες.

Για παράδειγμα θα πρέπει να προκύπτει η ημερομηνία, τα ακριβή στοιχεία των μερών και ο τόπος κατάρτισης της μίσθωσης και να υπογράφουν όλοι οι συμβαλλόμενοι το σώμα του συμφωνητικού, να περιγράφεται σαφώς το αντικείμενο της μίσθωσης (θέση, τετραγωνικά, χώροι κτλ), να ορίζεται η διάρκεια της μίσθωσης (έναρξη, λήξη, διάρκεια, τυχόν παράταση), να συμφωνείται με κάθε λεπτομέρεια η χρήση που επιτρέπεται να κάνει ο μισθωτής, να ορίζεται το μηνιαίο μίσθωμα, ο τρόπος καταβολής αυτού, οι τρόποι απόδειξης της καταβολής αυτού και η προθεσμία στην οποία θα πρέπει να καταβάλλεται, να ορίζεται η προκαταβολή και η εγγύηση, καθώς και οι όροι επιστροφής ή συμψηφισμού του εγγυητικού ποσού, να συνομολογούνται από τα μέρη οι συνέπειες που επιφέρει η παραβίαση των όρων της σύμβασης.

Οι νέες διατάξεις περί εμπορικών – επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπουν ότι τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από τα τρία χρόνια. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία. Στην περίπτωση μιας εμπορικής μίσθωσης είναι άκρως απαραίτητο να συμβουλευτείτε πρώτα ένα δικηγόρο μισθώσεων. Σε κάθε περίπτωση όπως και στις απλές μισθώσεις, υπογράφοντας ένα μισθωτήριο θα πρέπει να προσέξετε πολύ ώστε να είναι όλοι οι όροι επαρκείς και ξεκάθαροι και να ικανοποιούν πλήρως και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη.

Πέρα από τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω για τις απλές μισθώσεις στις εμπορικές μισθώσεις θα πρέπει να προσέξετε επιπλέον: Να προβλέπεται η δυνατότητα ή μη αναπροσαρμογής του μισθώματος. Να συμφωνούνται οι όροι σύμφωνα με τους οποίους θα μπορεί ο μισθωτής να κάνει επισκευές και τροποποιήσεις στο μίσθιο. Να συμφωνείται με κάθε λεπτομέρεια η χρήση που επιτρέπεται να κάνει ο μισθωτής στο ακίνητο και τι ενέργειες απαγορεύονται να γίνουν σε αυτό. Να συμφωνούνται οι υποχρεώσεις περί συντήρησης και αποκατάστασης ζημιών. Να γίνεται κοινώς αποδεκτό από τα μέρη ποιος θα επιβαρύνεται με τα τέλη και τους λογαριασμούς. Να γίνεται μνεία για την δυνατότητα και τους όρους τροποποίησης της σύμβασης.. Σε περίπτωση επιθυμίας τρίτου να εισέλθει στην σύμβαση ως εγγυητής, θα πρέπει να αναγράφονται πλήρως τα στοιχεία του και να συνυπογράφει και ο ίδιος την σύμβαση. Να συμφωνείται σε ποιες περιπτώσεις και πως θα γίνεται η καταγγελία της μίσθωσης και πότε θα επέρχονται τα αποτελέσματα αυτής.

Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει να μισθώματα τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη διαδικασία που ονομάζεται «Έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου». Η αποβολή μισθωτή ακινήτου ο οποίος αρνείται να καταβάλει τα μισθώματα, επιτυγχάνεται πλέον χωρίς διεξαγωγή δίκης, αναβολών, μαρτύρων κλπ., αλλά με απλή κατάθεση φακέλου από το Δικηγόρο ενώπιον του Δικαστή. Με την ίδια διαταγή (απόφαση) ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει και την πληρωμή οφειλομένων κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας που βαρύνουν τον ενοικιαστή.

Στην περίπτωση που υπάρξει μεταγενέστερη της υπογραφής του μισθωτηρίου, μεταβολή περιστατικών, τα οποία δεν μπορούσαν να προβλεφθούν  και έτσι η καταβολή του μηνιαίου μισθώματος καθίσταται ιδιαίτερα επαχθής για τον ενοικιαστή, τότε αφού αρχικά ζητήσει τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος από τον ιδιοκτήτη και εκείνος αρνηθεί, μπορεί να ακολουθήσει τη δικαστική οδό και να ζητήσει τη μείωση του μηνιαίου μισθώματος.